Lần đầu tiên thị trường bất động sản hợp pháp được biết đến cách đây khoảng 40 năm. Trong những ngày của nền kinh tế kế hoạch, tất cả cơ sở hạ tầng và tài sản thương mại đều thuộc sở hữu của nhà nước. Do đó, rất khó để mua một ngôi nhà hoặc một loại mặt bằng khác. Nhờ Luật “Hợp tác”, những người có cơ hội đầu tư vào bất động sản có cơ hội thực hiện những giao dịch mua bán tài sản đầu tiên.

Đặc điểm của đầu tư vào bất động sản

Đầu tư vào bất động sản là một quá trình tài chính liên quan đến việc đầu tư tiền vào một bất động sản nhà ở hoặc không phải nhà ở đang được xây dựng hoặc để bán. Các nhà đầu tư quyết định tham gia vào loại hình tài trợ này cần phải tính đến thực tế là khoản đầu tư sẽ chỉ có thể tự chứng minh sau một khoảng thời gian nhất định. Lợi tức đầu tư có thể được biểu hiện dưới dạng của cải vật chất hoặc một nguồn thu nhập bổ sung.

Ngoài ra, đầu tư vào bất động sản hiện đang là một hình thức chào bán khá phổ biến trên thị trường trong nước. Điều này là do thực tế là các công ty liên quan đến việc xây dựng cơ sở vật chất liên tục cần các nhà đầu tư lớn hoặc nhỏ để có thể tài trợ cho dự án của họ. Đồng thời, người gửi tiền khi thực hiện các giao dịch có cơ hội nhận được một trong các loại thu nhập, bao gồm:

1. Lợi nhuận thụ động: Nó có nghĩa là số tiền đầu tư hoặc tài sản được mua. Bạn có thể nhận được thu nhập như vậy khi mua nhà ở giai đoạn xây dựng với việc cho thuê tiếp theo sau khi ngôi nhà đi vào hoạt động.
2. Phần trăm bán lại: Mua lại bất động sản ở giai đoạn lập kế hoạch hoặc khi bắt đầu xây dựng là một giải pháp có lợi nhuận vì mét vuông trong giai đoạn này rẻ hơn nhiều. Theo đó, sau khi đưa nhà vào sử dụng, chủ đầu tư có thể bán căn hộ, mặt bằng và các bất động sản khác với giá khá cao.

Căn cứ vào thông tin trên có thể nói thu nhập từ đầu tư bất động sản là khoản chênh lệch sau khi giao dịch kết thúc. Bán lại tài sản là một hoạt động thuộc thẩm quyền của các công ty bất động sản cấp cao và cấp trung. Bản chất công việc của họ là mua sớm một số lượng lớn căn hộ trong các tòa nhà mới để bán lại với các điều kiện có lợi.

Đầu tư vào bất động sản nào có lợi nhuận ?

Theo các chuyên gia, đầu tư bất động sản là lựa chọn đầu tư an toàn hơn, ví dụ như cổ phiếu, công ty khởi nghiệp và các loại tiền gửi khác. Ý kiến ​​này là do bất động sản thương mại và nhà ở ít bị rớt giá. Một ngoại lệ có thể là các tòa nhà và công trình đang trong tình trạng khẩn cấp. Những khoản đầu tư như vậy đặc biệt thành công ở những khu du lịch lớn, không thể nói về đầu tư bất động sản ở một thị trấn nhỏ do tính thanh khoản của bất động sản thấp hơn.

Để chọn hướng đầu tư vốn có triển vọng nhất, bạn cần phải làm quen với từng hướng đi. Cần lưu ý 5 đối tượng đầu tư chính:

1. Tài sản đất đai.
   Phương pháp hợp lý nhất và đã được chứng minh có đặc điểm là mức độ rủi ro thấp. Bản chất của việc đầu tư vào các dự án như vậy rất đơn giản và dễ hiểu: bạn cần mua không gian ở để bán sau đó với giá cao. Ngoài ra còn có một kết quả khác của các sự kiện – cho thuê để thu lợi nhuận ổn định và lâu dài. Các nhà đầu tư khi quyết định mua một căn hộ hoặc một ngôi nhà riêng phải tính đến các tiêu chí lựa chọn nhất định. Trong số đó:
   • vùng địa phương);
   • tình trạng và cách bố trí nhà ở;
   • sự sẵn có của cơ sở hạ tầng cần thiết (cơ sở giáo dục, cửa hàng, bệnh viện và các đầu mối giao thông).
     Đối với những nhà đầu tư muốn thu lợi nhuận cao nhất thì nên độc lập tìm đối tượng để mua, không nên nhờ đến dịch vụ của các văn phòng bất động sản. Khi mua bất động sản, bạn nên chú ý đến từng chi tiết nhỏ vì ngay cả tầm nhìn từ cửa sổ hay vòng quanh của hàng xóm cũng có thể ảnh hưởng lớn đến nhu cầu và giá cả của nhà ở.
2. Bất động sản thương mại.
   Các doanh nhân có kinh nghiệm hơn thích đầu tư vào các cơ sở như vậy. Bất động sản thương mại bao gồm:
   • các phòng làm việc;
   • mặt bằng bán lẻ;
   • nhà kho;
   • xưởng sản xuất và các xưởng khác.
     Trong số các nhà đầu tư, mặt bằng dành cho văn phòng làm việc và kinh doanh đang có nhu cầu ổn định. Các doanh nhân có thu nhập khác nhau sẵn sàng trả tiền thuê tốt cho mỗi mét vuông có nghĩa là chủ sở hữu sẽ có lãi suất thường xuyên và cao.
3. Đất.
   Một loại bất động sản cụ thể có giá trị thấp so với bất động sản thương mại hoặc nhà ở. Các tính năng chính của các đối tượng đó là:
   • dễ dàng mua một lô đất không giống như các loại bất động sản khác;
   • minh bạch hóa hoạt động và giảm thiểu rủi ro gian lận đất đai;
   • không cần phải trả tiền cho các dịch vụ nhà ở và tiến hành sửa chữa;
   • thuế suất tương đối thấp;
   • hệ thống xử lý tài liệu đơn giản hóa;
   • sự tham gia của môi giới là không bắt buộc.
     Các khoản đầu tư vào đất đã được phân loại cụ thể. Ví dụ, đối với các lô đất dành cho mục đích xây dựng thì cần phải sử dụng các khoản đầu tư trong ngắn hạn. Theo đó, tiền gửi dài hạn là giải pháp lý tưởng cho đất công nghiệp hoặc đất nông nghiệp. Bên cạnh những ưu điểm loại hình đầu tư này được đặc trưng bởi sự hiện diện của những nhược điểm nhỏ. Trong số đó, đặc biệt tiêu cực là sự kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có trách nhiệm đối với việc khai thác lãnh thổ.
4. Tài sản ở nước ngoài.
   Các chuyên gia coi đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài là một lựa chọn đầu tư đáng tin cậy và có lợi nhuận cao. Vì vậy, ở các nước phát triển giá nhà đất đang tăng lên hàng năm do đó, việc mua bất động sản sẽ được đền đáp.
5. Tài sản quốc gia.
   Việc mua bán các biệt thự mùa hè và biệt thự có thể mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận cao và ổn định. Phương pháp tạo thu nhập này được biết đến nhiều hơn ở các thành phố lớn bởi vì mọi cư dân của đô thị cần được nghỉ ngơi khỏi ô nhiễm khí đốt và tiếng ồn hàng ngày của nhiều phương tiện giao thông.
   Trong số các lựa chọn phổ biến để mua bất động sản ngoại ô, cần lưu ý:
   • cấu trúc chưa hoàn thành;
   • nhà ở hoàn thiện;
   • phân lô cho công trình xây dựng.

Sau một thời gian nhất định, đầu tư vào bất động sản vùng ven đang có đà phát triển và trở nên phổ biến và có nhiều triển vọng. Đồng thời, khi mua bất động sản đó nhà đầu tư phải tính đến vị trí của đối tượng, thông tin liên lạc cơ sở hạ tầng xung quanh và các điều kiện cần thiết để tiện nghi và thuận tiện.

Những yếu tố nào ảnh hưởng đến việc đầu tư vào bất động sản

Mặc dù được quan tâm lớn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nhưng số lượng nhà đầu tư thành công vào lĩnh vực này đang giảm dần hàng năm. Mặc dù chúng ta có thể chắc chắn rằng mua và thuê nhà hoặc mặt bằng là một quá trình đơn giản không đòi hỏi kiến ​​thức và kinh nghiệm đặc biệt. Theo quy luật, nhiều doanh nhân lớn thực hiện các giao dịch mua bán với sự trợ giúp của những người trung gian chuyên về bất động sản. Nhiệm vụ của họ là nghiên cứu tất cả các thông số của đối tượng đầu tư. Ngoài ra còn có đầu tư bất động sản quy mô nhỏ trong đó các doanh nhân để tiết kiệm tiền không tham gia môi giới bất động sản trong công việc của họ.

Mọi nhà đầu tư mới bắt đầu có nghĩa vụ phải biết đối tượng đầu tư quỹ cá nhân và cách thức thực hiện quá trình này. Ngoài ra, để trở thành nhà đầu tư thành công khi bắt đầu kinh doanh, bạn nên thiết lập các yếu tố chính ảnh hưởng đến đầu tư sinh lời:

• Tình trạng của thị trường bất động sản: Trước khi cấp vốn cho một dự án cụ thể cần phải nghiên cứu hiện trạng tại khu vực nơi các giao dịch liên quan đến bất động sản đang được thực hiện. Mục tiêu của nhà đầu tư là xác định điều kiện thị trường và phân tích xu hướng của nó. Nếu có thể, bạn có thể tham khảo ý kiến ​​của bác sĩ chuyên khoa về vấn đề này.
• Khoảng thời gian để đầu tư bất động sản: Tiêu chí đặc trưng cho giai đoạn mà một doanh nhân sẵn sàng đầu tư tiền. Các dự án dài hạn liên quan đến việc mua nhà, đất hoặc mặt bằng thương mại trong thời gian từ 3 năm trở lên. Con số này bao gồm các đối tượng của thị trường sơ cấp, việc xây dựng và sau đó bán lại sẽ mất nhiều thời gian. Trong số các giao dịch ngắn hạn đáng chú ý là hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản thứ cấp. Bất động sản như vậy có thể nhanh chóng được cho thuê trong khi thời gian thu hồi vốn ngắn hơn nhiều.
• Lợi tức đầu tư kỳ vọng: Yếu tố chính ảnh hưởng đến lượng thu nhập có thể xảy ra là thời gian. Nó phụ thuộc vào khoảng thời gian được lựa chọn chính xác để thực hiện giao dịch mà bất động sản đó có mang lại lợi nhuận hay không. Cần lưu ý rằng việc tăng giá đối với nhà ở hoặc mặt bằng không phải nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến sự gia tăng vốn hóa. Cho thuê bất động sản có thể mang lại cả thu nhập và tổn thất đáng kể cho chủ sở hữu.
• Số tiền đầu tư và thời gian cho thu nhập thụ động: Đây có lẽ là yếu tố cơ bản chỉ ra mức độ sẵn sàng đầu tư vào bất động sản của một nhà đầu tư và bao nhiêu thời gian anh ta sẵn sàng dành cho sự phát triển của doanh nghiệp. Số tiền đầu tư bị ảnh hưởng rất nhiều bởi loại hình, vị trí và tình trạng chung của bất động sản. Về mặt thời gian, các nhà đầu tư tham vọng có thể nghĩ rằng quy trình xây dựng nhà ở hoặc mặt bằng thương mại không yêu cầu quản lý, nhưng thực tế không phải như vậy. Một khoảng thời gian dài được dành cho công việc sửa chữa, bảo dưỡng và sắp xếp. Ngoài ra, sẽ mất một khoảng thời gian đáng kể để thương lượng với người thuê và các dịch vụ khác nhau.

Cách đầu tư vào bất động sản

Một trong những lựa chọn thường được sử dụng để đầu tư quỹ cá nhân là đầu tư vào một tòa nhà mới khi tài sản được đề cập đang trong giai đoạn xây dựng ban đầu. Trong trường hợp này, các công ty phát triển đưa ra mức giá thấp cho các căn hộ trong các tòa nhà mới. Nhiệm vụ của nhà đầu tư là ký kết thỏa thuận về việc tham gia cổ phần càng sớm càng tốt. Giá thành nhà ở chịu ảnh hưởng rất lớn của thời gian, do đó chủ đầu tư nhận quyền sở hữu càng sớm càng tốt.

Có một cách khác để đầu tư tiền vào bất động sản trên thị trường sơ cấp – đó là đăng ký thế chấp mua căn hộ tại ngân hàng. Nhờ thỏa thuận hợp tác giữa công ty xây dựng và tổ chức ngân hàng lãi suất vay hấp dẫn dành cho khách hàng. Do đó, nhà đầu tư sẽ chỉ cần tiền để trả khoản trả trước và trang trải các chi phí.

Mua nhà trên thị trường thứ cấp là hình thức đầu tư bất động sản phổ biến phù hợp với những nhà đầu tư ít vốn. Mục tiêu của nhà đầu tư là vay thế chấp từ ngân hàng trong khi ưu tiên mua căn hộ một phòng giá rẻ nhưng có cơ sở hạ tầng tốt sẽ tốt hơn. Ngoài ra, bạn không nên đầu tư những khoản đáng kể vào việc xây dựng lại và sắp xếp bất động sản, chỉ cần cho thuê, sửa sang lại là đủ.

Một cách ít tốn kém hơn để đầu tư quỹ cá nhân là mua một căn phòng. Tài sản đó là cần thiết cho nhà đầu tư không phải để khai thác cá nhân mà là để cho thuê. Tuy nhiên, lựa chọn đầu tư này có thể có những mặt tiêu cực. Ví dụ, chủ sở hữu của căn hộ đã mua phòng có thể ngăn cản người thuê sống trong đó.

Cách xác định ROI

Các nhà đầu tư lớn tuân thủ quan điểm đầu tư vào bất động sản ở nước ngoài. Quyết định này là do sự hiện diện của nền kinh tế phát triển hơn ở các nước châu Âu không có tình trạng vỡ nợ cũng như tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các khoản thế chấp. Chính những chỉ số này khiến nhà ở nước ngoài trở nên hấp dẫn đối với một nhà đầu tư.

Chưa hết, dù lựa chọn đối tượng đầu tư nào mục tiêu của doanh nhân vẫn là giảm thời gian hoàn vốn của các khoản đầu tư vào bất động sản. Ngày nay, có hai cách hiệu quả để làm điều này:

1. Tăng tính thanh khoản của tài sản.
   Phương án này ngụ ý việc tăng giá nhà cho thuê bằng cách cho thuê theo ngày. Phương pháp tăng tính thanh khoản này là một trong những cách tiếp cận tích cực để kinh doanh vì nó có đặc điểm là rủi ro cao chẳng hạn như thiếu người thuê lâu dài và thiệt hại tài sản.
2. Đầu tư sinh lời từ tiền cho thuê.
   Phương pháp này ngụ ý rằng không cần phải rút thu nhập từ dòng đầu tư, tức là số tiền nhận được từ hợp đồng cho thuê sẽ được sử dụng cho các dự án mới. Do đó, thời gian hoàn vốn của các khoản đầu tư có thể được rút ngắn khoảng 2 đến 2,5 năm.

Nhà đầu tư có thể phải đối mặt với những rủi ro nào?

Bất kỳ hoạt động nào mà tiền là công cụ tài chính chính đều có một tỷ lệ rủi ro nhất định. Đầu tư vào bất động sản không phải là ngoại lệ. Trong số các rủi ro chính, những rủi ro có ảnh hưởng nhất cần được lưu ý:

1. Rủi ro thế chấp: Cần phải nói rằng cuộc khủng hoảng kinh tế kéo dài từ năm 2008 đến năm 2009 ảnh hưởng rất ít đến thị trường bất động sản ở Việt Nam, chưa thể nói đến tình hình toàn cầu. Đồng thời, giá bất động sản ở Mỹ và Châu Âu đã có những thay đổi đáng kể và có xu hướng giảm. Giá bất động sản ở Nga giảm nhẹ là do chính sách thế chấp ở nước này chưa hoàn hảo, vì nó chỉ được biết đến ở đây vào đầu những năm 2000. Bạn cũng có thể mô tả xu hướng giảm giá nhà ở trong năm 2015-2016, khi thời hạn thanh toán cho các khoản thế chấp 10 năm ở Liên bang Nga hết hạn. Đồng thời, tình hình là do tỷ lệ vốn không hoàn lại được hình thành khá cao.
2. Rủi ro về nhà ở: Điều quan trọng trong trường hợp này là mức giá tối thiểu yếu tố quyết định mức độ rủi ro của các khoản đầu tư ngày nay vào bất động sản nhà ở. Để đầu tư quỹ cá nhân theo những điều kiện thuận lợi, nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ tình hình thị trường và trong trường hợp có biến động giá tiêu cực, hãy quyết liệt thực hiện các giao dịch mua bất động sản.
3. Rủi ro xây dựng: Mối đe dọa mất tiền có thể xảy ra trong danh mục này có thể thể hiện ở việc bán nhà trùng lặp, các công ty bất động sản giả mạo và sự thao túng gian lận của các tổ chức phát hành vô đạo đức. Đầu tư vào bất động sản đang xây dựng là một khoản đầu tư sinh lời mang lại những khoản tiền kha khá. Tuy nhiên, trước khi ký kết hợp đồng một doanh nhân nên nghiên cứu kỹ lịch sử và tài liệu của công ty được đề cập.

Lời khuyên của nhà đầu tư khi đầu tư

Các chuyên gia có một bản ghi nhớ, bao gồm một số bạno cần được lưu ý để đầu tư thành công và giảm thiểu rủi ro:

1. Chủ đầu tư phải xác định trước đối tượng tài trợ và phân tích khả năng tài chính của mình. Chiến lược đầu tư, đầu tư nguồn lực vật chất và các điều khoản đền bù phụ thuộc vào các thông số này. Nhiệm vụ của doanh nhân là thiết lập số tiền có sẵn và phân loại bất động sản được cung cấp mà anh ta có thể tin tưởng.
2. Đánh giá thị trường bất động sản và đưa ra dự báo về những ưu đãi có lãi. Trước tình hình đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ cung cầu trong lĩnh vực quan hệ đầu tư sau đó phân tích so sánh các phương án quan tâm.
3. Bạn không nên để các nhà môi giới tham gia vào công việc đặc biệt là khi đầu tư vào bất động sản nhà ở. Nhiều người nghĩ rằng thuê một người trung gian là một giải pháp tốt để mua bất động sản nhanh chóng. Thật không may, đây là một quan niệm sai lầm vì mục tiêu của văn phòng bất động sản là bán bất động sản với giá cao và nhiệm vụ của nhà đầu tư là mua với chi phí thấp nhất có thể.
4. Bạn không nên đổi lấy lợi nhuận tức thời vì đầu tư vào bất động sản là một trong những giao dịch dài hạn việc hoàn vốn được thực hiện trong thời gian dài. Ví dụ, thu nhập từ việc bán lại nhà ở sẽ có trong 2-3 năm và từ việc cho thuê căn hộ hoặc mặt bằng không phải nhà ở – 6-9 năm. Do đó, với hình thức đầu tư này bạn nên quên đi những khoản thu nhập thụ động nhanh chóng.
5. Các chuyên gia khuyên bạn nên sử dụng các dịch vụ pháp lý. Điều này đặc biệt đúng đối với việc giao kết hợp đồng và quản lý bằng giấy tờ. Để tránh những sự cố khó chịu xảy ra chủ đầu tư nên tin tưởng một người có chuyên môn sẽ lập hồ sơ một cách chính xác. Nhờ luật sư, các vết thủng và tiền phạt được loại trừ trong quá trình kiểm tra thuế.

Tóm lại, cần lưu ý rằng đầu tư vào bất động sản là một trong những lựa chọn đầu tư phổ biến và thường được thảo luận giữa các doanh nhân. Nó được đặc trưng bởi các yêu cầu không cần thiết đối với kinh nghiệm của nhà đầu tư và nhu cầu vốn bất thường. Đồng thời, trong 2-9 năm doanh nhân sẽ có thể thu hồi đầy đủ các khoản đầu tư đã được thực hiện vào dự án đã chọn.